先说区位与房龄：方塔东二村，松江老城板块，1980 年建成。户型表里 5 组数据，一室、2 室、3 室都在其中，跨度 32–125 平方米。
这套房子的底子
方塔东二村位于松江松江老城板块。松江住宅以中大面积为主，方塔东二村的户型开间相对宽松。
1980 年建成的住宅，楼板多为预制空心板，整体性一般，动墙前必须查原始图纸。
中古风的落地要点
中古风的核心，一句话：20 世纪 40 到 60 年代欧美的设计黄金期，国内叫“中古”，指的是有年代感的复古物件。方塔东二村这套 99㎡的房子要不要走这条路，先看这一点跟屋主的生活方式是否对得上。
如果要一句话记住中古风的配色 —— 胡桃木深棕为底，复古墨绿作点缀，姜黄或焦糖小幅提亮，奶油米色平衡整体。方塔东二村这套 99㎡的房子层数不多，颜色更要克制。
先判断再动手：70㎡以上最出效果，层高够、采光好时木色的质感才立得住；反之，朝北的暗房，实木和深色会把光线吃掉。方塔东二村这套房子落在哪一边，决定要不要做。
材料与做法
方塔东二村这一代房子的墙面基层多为非耐水腻子，正确做法是铲到水泥砂浆或砖基层后重新批刮。
预算与费用
预算怎么分配，施工中任何增减项目都先出书面联系单、确认单价后再施工。口头沟通到最后往往各说各话，谁也拿不出证据。每一步都有签字留痕，结算时就不会扯皮。
施工配合与服务方式
选模式之前先定义 —— 全案设计从需求收集、硬装设计、软装设计到采购指导、配饰服务、交底验收，一路负责到入住。方塔东二村这套 2 室户型适不适合，看下面这个判断。
优势同样清楚 —— 硬装软装风格统一，供应链整合，预算分配精准，不容易装成四不像；单价上，三者中最高，含设计费与服务费。方塔东二村这套房子可以按这个尺度做预算。
承接类型上，方塔东二村这套房子适合归入老房翻新 —— 判断依据是房龄在 20 年以上，也就是 2005 年以前建成的房子。
老房翻新的核心是基础工程的彻底更新 —— 水电、防水、结构安全这些看不见的部分，而不是表面美化。方塔东二村这套 99㎡的房子，把这一点抓住，方向就不会偏。
具体到执行顺序：房屋体检 → 拆除清运 → 水电管线全部更新 → 防水重做并做闭水试验 → 墙面铲到基层 → 最后才是面层。方塔东二村这套房子的施工组织建议按这个次序排，顺序反了会反复。
这类项目的高频风险是墙面基层是非耐水腻子却不铲到砖，几个月就脱落；防水不重做，楼下先遭殃。方塔东二村这套房子提前把这条列为检查项。
费用结构上，老房翻新的参考是基础工程通常占总费用的四到六成，钱要先花在看不见的地方。方塔东二村这套房子可以照这个比例先做一版预算。
针对方塔东二村的这套方案，我们更倾向于“轻改造、重系统”的路线——先把水电、收纳入位，再考虑风格层面的表达。