杨浦中原板块的星源花苑建成于 1999 年，属 1990-1999 年的住宅。户型表 1 组数据，2 室齐全，面积 91 平方米。
这套房子的底子
星源花苑位于杨浦中原板块。杨浦横跨内环到中环，圈层直接决定房子的底子。
星源花苑建成于 1999 年，正处在上海九十年代的住宅放量期，厨卫普遍偏小、储藏近乎为零。
侘寂风的落地要点
谈侘寂风之前先定性 —— 日本美学里的 Wabi-Sabi，接受不完美与无常，以“素、寂、真”为美。星源花苑这套 2 室户型如果跟这个前提不匹配，不如换一个方向更省事。
如果要一句话记住侘寂风的配色 —— 灰白、浅棕、大地色，低饱和、哑光，整体沉静。星源花苑这套 91㎡的房子层数不多，颜色更要克制。
先判断再动手：中到大户型，适合已经习惯少物生活的家庭；反之，收纳需求大的家庭，侘寂的收纳量是各风格里最低的。星源花苑这套房子落在哪一边，决定要不要做。
材料与做法
这一代老房净高普遍不宽裕，星源花苑做全屋吊顶会明显压抑，建议改用边吊。
主材与选材
选材时，室内门优选实木复合或桥洞力学结构，门芯填充密实，锁体按等级选。门板表面看着差不多，芯材不同的话隔音和耐用度差一大截。关门之后隔音和手感都不一样，用几年也不容易变形。
防水防潮
防潮处理上，老房子原有防水大多已经老化，改造时通常要铲到基层重新做，不能只补一层。在旧防水层上直接叠加，附着力不够，用不了多久就会起壳渗漏。重做一次做对，比反复修补省事也省钱。
施工配合与服务方式
全案设计到底管什么，先说清楚：从需求收集、硬装设计、软装设计到采购指导、配饰服务、交底验收，一路负责到入住。星源花苑这套房子属于房龄偏老、拆改量大、面积大或别墅类，设计前置价值最高的房子，条件正好对得上。
全案设计的代价是价格最高，通常比半包高出三到五成；也有公司把套模板的套餐包装成全案。星源花苑这套房子在签约前，建议把这条写进合同条款里。
从房子条件看，星源花苑更贴近「老房翻新」这一类：房龄在 20 年以上，也就是 2005 年以前建成的房子。
老房翻新的核心是基础工程的彻底更新 —— 水电、防水、结构安全这些看不见的部分，而不是表面美化。星源花苑这套 91㎡的房子，把这一点抓住，方向就不会偏。
具体到执行顺序：房屋体检 → 拆除清运 → 水电管线全部更新 → 防水重做并做闭水试验 → 墙面铲到基层 → 最后才是面层。星源花苑这套房子的施工组织建议按这个次序排，顺序反了会反复。
这类项目的高频风险是墙面基层是非耐水腻子却不铲到砖，几个月就脱落；防水不重做，楼下先遭殃。星源花苑这套房子提前把这条列为检查项。
费用结构上，老房翻新的参考是基础工程通常占总费用的四到六成，钱要先花在看不见的地方。星源花苑这套房子可以照这个比例先做一版预算。
说到底，星源花苑这套房子的改造上限，取决于原始结构与预算的平衡，先做诊断再谈设计，顺序不能反。